卡住的维修动起来 算不清的退费退回来——德兴市新营街道以红色物业联盟破解小区治理难题

　　大江新闻讯 通讯员张宝林报道：德兴市新营街道中央公园小区，自2024年以来，业主持续反映消防隐患、地下车库地面破损、外墙鼓包等问题，相关维修项目长期没有实质进展。如今，一项190万元质保金维修项目已基本完工，预计9月底组织验收。德馨府邸小区原物业退场后留下的退费难题，也已累计退回48.575万元，物业费收缴率较整治前提高约30%。

　　两个小区、两件难事，表面上一个是维修、一个是退费，背后却是同一个问题：住宅小区既是生活共同体，也是产权共同体。业主权利分散在千家万户，共同事项需要集体决定；维修、收费、资料管理等具体事务，又要交由业委会、物业企业等少数主体经办。分散时，意见难统一、事项难启动；集中后，资金、信息和程序又容易缺少监督，形成“有权难行权、授权难监督”的困局。

　　今年3月开展物业服务突出问题深化治理突击战工作以来，新营街道依托德兴市“红色物业联盟”机制，坚持“街乡吹哨、部门报到”，把小区党支部、业主委员会、物业服务企业纳入同一治理链条，推动业主依法行使共同管理权，也推动受托经办主体在共同监督下履职。

　　反映两年的维修项目为何动起来了

　　中央公园小区的问题并非没有人反映，而是长期没有转化为业主共同决定。业委会与物业企业之间权责衔接不顺，业主诉求比较分散，维修范围、质保责任和资金使用也一直没有形成清晰结论。单个业主反复投诉，难以推动属于全体业主的维修项目真正启动。

　　在物业服务突出问题深化治理突击战工作中，德兴市将中央公园列为重点攻坚小区，实行“一小区一专班、一问题一方案”。街道和社区运用“红色物业联盟”机制，组织小区党支部、业委会、物业企业和相关责任主体逐项核对问题清单、保修责任和维修范围；涉及专业判断和工程实施的，由街道“吹哨”、住建、住保中心相关部门和专业力量“报到”；涉及业主共同利益的事项，将资金责任、实施方案和工程节点向业主公开，由业主代表参与监督。

　　在这一过程中，街道不是替业主作决定，而是帮助业主把情况弄清楚、把权利用起来、把程序走完整。围绕190万元质保金维修项目，街道倒排施工节点，推动项目从长期停留在“群众反映、反复协调”状态，转为有责任主体、有资金来源、有实施方案的具体工程。目前项目已基本完工，预计9月底组织验收。

　　一个卡了近两年的项目重新启动，改变的不只是工程进度，更是小区公共事务的运行方式：业主不再只是提出问题的人，也成为共同决定和监督项目的人。

　　没有完整底账的退费如何退到业主手里

　　德馨府邸小区原物业撤出后，预收业主的物业费、装修押金、垃圾清运费等退费事项没有形成完整底账，缴费凭证又分散在各家，业主不知道应退多少，物业也说不清退了多少，退费因此一度陷入僵局。

　　新营街道、市住建局多次组织新老物业企业和小区物管会专题调度，推动社区逐户收集缴费凭证、逐笔核对退费金额，反向建立应退、已退、未退三本台账。对已经退付的逐笔核销，对尚未退清的逐户核验、逐笔追缴，不以“启动退费”代替“完成退费”。

　　截至目前，德馨府邸小区原物业企业已向335户业主退回预收的物业费、装修押金、垃圾清运费共计48.575万元，物业费收缴率较整治前提高约30%。退回的是业主应得的资金，重新建立的是业主对小区治理规则和物业服务的认可信任。

　　把共同管理权嵌入每一个具体事项

　　红色物业联盟在新营街道不是把各方召集起来开几次会，而是把业主共同管理权嵌入“提出问题、共同决策、组织实施、过程监督、结果验收”全过程。

　　在东方银座，针对消防设施维修问题，街道组织业主依法表决，485户业主同意使用维修资金，超过法定票数，32万元维修资金项目顺利启动；在万象新城，围绕住宅专项维修资金欠缴问题，街道核清应缴、实缴和欠缴底数，推动366.33万元欠缴维修资金本金及利息全部追回；在同兴佳园，针对消防水泵、防火卷帘等设施故障，街道组织一次排查、统一建账、系统整改，7项消防问题陆续完成整改，避免“修了一处、漏掉一片”。

　　对公共收益管理，街道也不把“开设账户”作为终点。目前已有32个小区开设公共收益对公账户，并同步核查历史结余、收益合同和银行流水，推动公共收益真正做到归集入账、规范支出、定期公示。

　　从中央公园推动一项维修工程落地，到德馨府邸把一笔笔退费退回业主，再到东方银座、万象新城、同兴佳园等小区解决维修资金、消防设施和公共收益问题，新营街道推动物业集中整治从“解决一个问题”转向“规范一类共有事务”。

　　红色物业联盟真正发挥的作用，是把分散的业主权利组织起来，把集中的经办权力监督起来，让小区公共事务有人提议、有人决策、有人办理、有人监督、有人验收，推动业主共同管理权从纸面规定落到项目现场、账户资金和群众日常生活。